"Flipping" av boliger i borettslag – hva kan styret gjøre?

1. Hva er flipping?

"Flipping" er et begrep som brukes om kjøp av boliger med hensikt om å pusse opp og selge videre med fortjeneste. Dette er mer aktuelt i borettslag enn eierseksjonssameier, fordi det ikke påløper dokumentavgift (2,5% av kjøpesum) ved kjøp av boliger i borettslag.

Mange borettslag/styrer ønsker å unngå slik "flipping" i sine lag, blant annet fordi aktørene gjerne benytter forkjøpsretten for å kjøpe boligene. På denne måten fortrenger "flipperne" personer som faktisk ønsker å bo i boligene.   

Et borettslag har som grunnleggende formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Dette følger av borettslagsloven § 1-1, og omtales gjerne som brukereieprinsippet. Prinsippet innebærer at den som eier boligen, som hovedregel skal bo i boligen. 

Kjøp av borettslagsboliger med sikte på oppussing og videresalg med gevinst, såkalt "flipping", er altså ikke i tråd med borettslagets formål. 

Borettslagets vedtekter inneholder normalt en bestemmelse om at nye andelseiere skal godkjennes av styret, jf. borettslagsloven § 4-5. Styret kan nekte godkjenning dersom det det foreligger saklig grunn. En saklig grunn kan nettopp være at ervervet ikke skjer med formål om å bo i boligen, men med hensikt om å pusse opp og selge videre.  

I 2011 avsa Oslo tingrett en dom om «flipping». I denne saken erkjente kjøper at formålet med kjøpet var å pusse opp og selge boligen videre med gevinst. Tingretten ga borettslaget medhold i at de hadde saklig grunn til å nekte kjøperen å bli andelseier. 

I praksis vil utfordringen gjerne være å klarlegge kjøpers formål. En løs mistanke om at flipping er formålet er ikke tilstrekkelig. Dersom det er kjent at kjøper allerede har kjøpt og videresolgt én eller flere boliger, så kan dette være en god pekepinn. Ved usikkerhet om kjøpers formål bør styret be om at kjøper redegjør for formålet med kjøpet, før styret tar stilling til om kjøper skal godkjennes eller ikke.  

Dersom kjøper erkjenner at «flipping» er formålet, så kan styret nekte godkjenning.  

Dersom kjøper hevder at han/hun kjøper for å bo i boligen, så må styret normalt legge dette til grunn, og godkjenne kjøper. Dersom det senere viser seg at kjøper har løyet om sine hensikter, så kan dette være et mislighold, som gir laget grunnlag for sanksjoner. 

Det er viktig at styret overholder fristen for å nekte godkjenning. Etter borettslagsloven § 4-5 og vanlige vedtektsbestemmelser, så må et eventuelt avslag gis innen 20 dager etter at søknad om godkjenning er mottatt. Dersom fristen oversittes, regnes godkjenning som gitt.