Bruk av fellesareal og eiernes rett til tiltak

Fellesarealet kan som utgangspunkt brukes av alle beboerne innenfor det de er beregnet og vanlig brukt til, i samsvar med tiden og forholdene. Det ligger i dette at alle har lik rett til å bruke fellesarealene slik det er tiltenkt, men det er samtidig rom for å endre bruken der behovet endrer seg over tid. Areal som tidligere var satt av til fellesvaskeri kan i dag gjøres om til eksempelvis et treningsrom eller en sykkelbod.

Det er styret som har det daglige ansvaret for å forvalte utearealene og som vedtar bruk innenfor det som regnes som vanlig forvaltning og vedlikehold i boligselskapet. Tiltak som går lengre enn dette må besluttes av generalforsamlingen/årsmøtet. 

Tilbygg, fasadeendringer og større bygningsmessige tiltak på fellesarealet vil alltid kreve samtykke fra generalforsamlingen/årsmøtet mens det for mindre tiltak som montering av varmepumper, markiser ol. normalt vil være tilstrekkelig med styrets samtykke. Rettigheter om dette og annen bruk kan også reguleres i vedtekter eller ordensregler. I borettslag er det styret som fastsetter og endrer ordensregler mens det i sameier besluttes av årsmøtet med vanlig flertall. Vedtekter fastsettes av generalforsamlingen/årsmøtet med kvalifisert flertall (2/3 av fremmøtte eiere).

Gode og fornuftige ordensregler vil bidra til å skape en ensartet praksis i boligselskapet og med det skape trivsel og et godt bomiljø. Dette vil igjen forebygge uenigheter blant beboerne og i praksis lette styrets jobb. Vi anbefaler derfor styrene å oppdatere reglene jevnlig. Det kan ikke settes regler om bruk av fellesareal som er urimelig eller går utover det som anses som vanlige ordensregler. 

Beboere med nedsatt funksjonsevne har en særlig rett til å etablere tiltak på fellesareal. Tiltaket vil regnes som nødvendig der beboer kan vise til at hverdagen blir vesentlig forenklet ved installering av f.eks trappeheis, rullestolrampe eller ved at det tillates parkering i nærheten av inngang. Styret må ha saklig grunn for å nekte godkjenning i slike tilfeller, for eksempel dersom rømningsveier blir blokkert. Eier har som utgangspunkt selv ansvar for både å besørge og bekoste tiltaket men det er ingenting i veien for at styret bistår eier med det praktiske.