Vedlikehold i boligselskap

Temaet vedlikehold i boligselskap er stort og sammensatt. Etter at vi fikk en ny eierseksjonslov 1. januar i år, er reglene for både eiers og styrets ansvar i all hovedsak samkjørt for borettslag og eierseksjonssameier. Svar på mangt et spørsmål kan finnes i lovtekst så vel som boligselskapets egne vedtekter og husordensregler, så gjør dere kjent med innholdet i disse.

Når det gjelder hvilke rettigheter og plikter som gjelder, ser vi at styremedlemmer så vel som eiere ikke alltid forstår omfanget av det ansvaret og plikter som hviler på styret. Dette viser seg i form av oppfatninger om at styret gjør både for mye og for lite.
 
Styret er valgt av generalforsamlingen/årsmøtet til å representere boligselskapet, og alle rettigheter og plikter som boligselskapet har etter lov og vedtekt er det dermed styrets oppgave å utføre og ivareta. Når det gjelder vedlikehold innebærer dette at styret ikke bare har rett, men også en plikt til å ta vare på bygningsmassen og gjennomføre alle nødvendige tiltak for å holde denne i en alminnelig god stand. Dette omfatter alle fellesarealer og -bygningsmasse både inne og ute (f.eks. fasade, internveier) og felles installasjoner og apparater (f.eks. rør/kabler og lekestativ).

Større utbedringstiltak kan ofte skape debatt blant beboerne, og det kan være komfortabelt å la generalforsamlingen/årsmøtet ta ansvaret for å avgjøre om og når noe skal gjøres. Dette vil ofte være både riktig og fornuftig, men styret vil fortsatt ha ansvaret for at utbedringer som er nødvendige ikke blir utsatt i slik grad at det oppstår skade, evt. en forverring av allerede oppstått skade. Når et tiltak først er nødvendig, er lovens utgangspunkt at styret har myndighet til å både vedta og gjennomføre dette. Fellesskapet kan fortsatt ha rett til å si noe om hvordan utbedringen skal utføres, men ikke om det skal gjøres.

Hva er så nødvendig vedlikehold? Typisk visuelle forhold slik som at bygningsdeler begynner å bære preg av tidens tann kan representere et nødvendig vedlikehold, og det samme gjelder bygningsdeler som ikke lengre klarer å oppfylle sin funksjon (f.eks. gamle ett-lags vinduer, fornyelse av rør- og el-opplegg og offentlige pålegg mht pipeløp etc). Styret må alltid foreta en konkret vurdering i forhold til dette, men det handler alt i alt om å holde bygningsmassen i funksjonsdyktig og sikkerhetsmessig forsvarlig stand slik at verdien på eiendommen bevares.

Enten man har et konkret vedlikehold å ta tak i eller man planlegger fremtidig vedlikehold, så vil vedlikehold være noe styret må ha et aktivt forhold til og kunnskap om. Hvis styret ønsker mer informasjon om temaet vedlikeholdsansvar, hvem som kan og må beslutte hvilke type tiltak, planlegging og finansiering av tiltak og når det kan oppstå erstatningsansvar, vil TOBB avholde kurs i Trondheim og Steinkjer hvor vi tar for oss de juridiske, tekniske og økonomiske sidene med vedlikehold.