Styrets beslutningskompetanse

Det påligger styrene i borettslag og eierseksjonssameier å sørge for forsvarlig vedlikehold av egen bygningsmasse og fellesarealer. Styrets beslutningskompetanse for vedlikeholdstiltak er vid, men ikke ubegrenset. Enkelte tiltak må besluttes med 2/3 flertall i generalforsamling (borettslag) eller årsmøte (eierseksjonssameie). Vi skal se nærmere på grensene for hva styret kan beslutte.

Noe forenklet kan man si at boligselskapets vedlikeholdsansvar omfatter alt av vedlikehold utenfor selve boenhetene. Inne i boligene er det eierne som i hovedsak bærer vedlikeholdsansvaret.
I forbindelse med utøvelse av vedlikeholdsplikten kan og skal styret ta alle beslutninger som ikke i medhold av lov eller vedtekter er lagt til generalforsamling/årsmøte. Det er derfor viktig for styret å vite hva det kan beslutte av vedlikeholdstiltak, og hva som må overlates til generalforsamlingen/årsmøtet. De sentrale lovbestemmelsene er like for borettslag og eierseksjonssameier, og vi finner dem i borettslagsloven § 8-9 (1), og eierseksjonsloven § 49 (2) bokstav a). Nedenfor følger lovteksten (hentet fra eierseksjonsloven):

- Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om, a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet

Hvis et tiltak innebærer en «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten», og tiltaket ikke kan anses som nødvendig eller «vanlig vedlikehold», så må altså beslutningen overlates til generalforsamlingen/årsmøtet med krav om 2/3 flertall. Dersom tiltaket ikke innebærer «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten» kan styret ta beslutningen.

Der styret alltid kan ta beslutning

Styret kan også alltid ta beslutningen dersom tiltaket må anses som «vanlig forvaltning og vedlikehold», uavhengig av om tiltaket medfører «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten».

De viktige spørsmålene blir derfor hva som må anses som «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten», og hva som må anses som «vanlig forvaltning og vedlikehold». Styret kan alltid vedta vanlig og nødvendig vedlikehold At styret har myndighet og plikt til å vedta nødvendig vedlikehold er klart. Eierne i et boligselskap har rett til å kreve at bygningsmassen og fellesarealene blir forsvarlig vedlikeholdt. Dette er en individualrett for eierne, som generalforsamlingen/årsmøtet ikke kan overstyre. Et flertall kan altså ikke bestemme at vedlikeholdsansvaret skal neglisjeres.

Videre er det klart at det ikke gjelder noen beløpsgrense for hvilke tiltak styret kan beslutte. Styret kan beslutte alt av nødvendig vedlikehold, uavhengig av kostnad. Dersom taket må skiftes har styret både rett og plikt til å fatte beslutningen. Med dette sagt bør styret planlegge kostbare vedlikeholdstiltak godt, både med henblikk på finansiering og faktisk gjennomføring. Alle boligselskap bør derfor ha en langsiktig vedlikeholdsplan.

Hvor langt kan styret gå i å vedta oppgraderinger/kvalitetsløft?

Spørsmålet om hva styret har myndighet til å beslutte kommer gjerne på spissen ved oppgraderinger og kvalitetsløft som er hensiktsmessige/fornuftige, men som strengt tatt ikke er absolutt nødvendige. Med henvisning til bestemmelsene nevnt ovenfor blir spørsmålet i disse tilfellene gjerne hva som må anses for «ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.»

Hvor langt kan styret gå i å vedta oppgraderinger og kvalitetsløft, uten at tiltakene må anses å gå utenfor «vanlig vedlikehold»?

Det er utvilsomt slik at styret i forbindelse med nødvendig utskifting av en bygningsdel kan vedta oppgraderinger til dagens standard. Ved utskifting av vinduer kan styret eksempelvis trygt beslutte en oppgradering til ordinære vinduer av dagens standard, til tross for at de gamle vinduene holdt en betydelig lavere kvalitet. Det vanskelige spørsmålet er hvor dyre/gode vinduer styret kan investere i, uten å gå ut over sin myndighet. Jeg kommer tilbake til dette.

I juridisk teori er både samfunnsøkonomiske hensyn og hensynet til beboerne trukket frem som gode argumenter for at en viss standardheving må kunne besluttes av styret. Standardheving gir gjerne bedre energieffektivitet, brannsikkerhet og bokvalitet. Videre er det ofte kostnadseffektivt å oppgradere i forbindelse med at andre arbeider likevel gjennomføres. Eksempelvis er det gjerne økonomisk fornuftig å etterisolere vegger når man uansett bytter kledning. Det vanskelige spørsmålet er alltid hvor grensen går. Kan man øke isolasjonstykkelsen fra 10 til 20 cm, eller kan man gå enda lenger og utvide vegger/tak til passivhusstandard, ref. problemstilling (i) ovenfor?

Lagmannsretten behandlet i 2005 spørsmålet om beslutningskompetanse i et borettslag i den såkalte «Ulven borettslag-dommen». Ulven borettslag ble bygget 1954. Det ble mot slutten av 1990-tallet avdekket en rekke vannskader. Tekniske undersøkelser viste at en fullstendig utskiftning av alle vann- og avløpsrør var nødvendig for å sikre en tett og funksjonell løsning for samtlige leiligheter. Borettslagets tekniske rådgivere anbefalte at badene ble oppgradert med vanntett membran, påstøp og fliser på gulv, og helst membran og fliser på veggene. Det ble anbefalt at arbeidene ble gjennomført i en operasjon, blant annet av hensyn til kostnader, administrasjon og ulemper for beboerne.

Eksempel

Ulven borettslag hadde fire alternativer for utbedring. Alternativ 1 var det rimeligste – «minimumsløsningen». Kostnadene steg i takt med nummereringen av alternativene, og alternativ 4 var det mest kostbare. Dette alternativet innebar blant annet at badene ble oppgradert med montering av vannbåren gulvvarme, membran og fliser på badegulv, membran og flislegging av vegger i våtsoner, senking av tak, innkassing av rørføringer og vegghengte klosett. De fleste av badene i borettslaget hadde ingen av disse kvalitetene fra før. Generalforsamlingen vedtok alternativ 4, men kun med alminnelig flertall (fikk ikke 2/3 flertall). Borettslaget behandlet altså saken som om dette var en beslutning som styret kunne ha fattet. En andelseier protesterte, og spørsmålet for retten ble om vedtaket var gyldig.

Lagmannsretten kom til at ikke var nødvendig med 2/3 flertall på generalforsamling for å få gjennomført alternativ 4. Lagmannsretten slo blant annet fast at:

«Selv om vedlikeholdsarbeidene og den etterfølgende tilbakeføringen/gjenoppbyggingen av våtrommene innebar en viss standardheving for de fleste leilighetene, kan lagmannsretten ikke se at den samlede løsning som ble valgt krevde kvalifisert flertall for å bli gjennomført. Den valgte løsning var et fornuftig tiltak både for borettslaget som sådant og for den enkelte andelseier. Løsningen økte også andelenes verdi på en kostnadsbesparende måte ved at samtlige våtrom ble oppgradert til dagens forskriftsmessige standard.

Lagmannsretten finner ikke støtte for det syn, og legger heller ikke til grunn, at vedlikeholdsarbeid som går utover tilpasning til gjeldende forskrifter alltid krever 2/3 flertall.»

Dommen gir holdepunkter for å fastslå at styrets myndighet er relativt vid. Også betydelige og kostbare oppgraderinger kan ligge innenfor styrets myndighet, til tross for at det ikke nødvendigvis er tale om absolutt nødvendige tiltak. Nøyaktig hvor grensen går fra sak til sak beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering. Eksempel på relevante vurderingsmomenter er:

• Hvor nødvendig/hensiktsmessig er tiltaket?
• Hvor høye kostnader (per enhet) er det tale om?
• Hvor stor er besparelsen ved å gjennomføre tiltaket ifbm. andre arbeider (kostnadseffektivitet)?
• Går tiltaket/resultatet ut over det som må anses for ordinær standard/kvalitet?
• Finnes det alternative og mindre kostbare tiltak som sikrer de nødvendige kvaliteter?

God saksbehandling

Uavhengig av hvor grensen for styrets myndighet måtte gå i den ulike sak, er det alltid av stor viktighet at vedtak fattes på grunnlag av forsvarlig saksbehandling. Dette er også påpekt av lagmannsretten i nevnte dom, hvor følgende fremgår:

«Det bemerkes at saksbehandlingen har vært grundig. Saken var godt forberedt og de ulike alternativer belyst. Det har hele veien vært et klart flertall for den foretatte rehabilitering.

Lovens system er som nevnt slik at beslutningskompetansen enten ligger til styret, eller til generalforsamlingen/årsmøtet med 2/3 flertall. Det er således ingen avgjørelser vedrørende vedlikehold som etter loven må besluttes med ordinært flertall på generalforsamling/årsmøte. Med dette sagt kan det likevel være godt styrearbeid å forankre enkelte beslutninger i generalforsamlingen/årsmøtet. Dette gjelder spesielt saker hvor det er tale om kostbare og/eller inngripende tiltak, og hvor det kan tenkes ulike alternativer for gjennomføring og kostnadsnivå.

Noen konkrete eksempler

• Kan styret vedta etterisolering i forbindelse med rehabilitering av fasader/tak (eksempelvis øke tykkelsen på isolasjonen fra 10 cm til 20 cm eller 30 cm)?
  Svar: Styret kan vedta etterisolering til normal og forskriftsmessig standard, på tidspunktet for tiltaket. Tiltak ut over dette, eksempelvis isolering til «passivhusstandard», krever 2/3 flertall på generalforsamling/årsmøte. Før styret tar en beslutning om etterisolering anbefales det at styret innhenter råd fra fagkyndig hold.
• Kan styret i forbindelse med utskifting av vinduer beslutte å investere i bedre vinduer, eksempelvis øke fra 2-lags til 3-lags vinduer? Svar: Styret kan beslutte utskifting til vinduer av normal og forskriftsmessig standard, på tidspunktet for tiltaket. 3-lags glass er standard i nye energieffektive bygg, og det kan derfor argumenteres for at dette representerer «dagens standard». Med dette sagt bør isolasjonsevnen i vinduene tilpasses bygget før øvrig. Det er sjelden hensiktsmessig å montere kostbare 3-lags vinduer i et bygg som er dårlig isolert for øvrig. Styret bør derfor innhente råd fra fagkyndig hold før det fattes en beslutning.
• Kan styret beslutte at det skal etableres balansert ventilasjon i bygget? Dette spørsmålet kommer gjerne opp i forbindelse med større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter. Svar: Nei, dette er normalt et tiltak som må anses å gå utenfor «vanlig vedlikehold».
• Kan styret i forbindelse med utbedring av en lekkasje i sokkel/kjeller beslutte at det skal etableres ny drenering rundt hele bygget? Svar: Dersom dreneringen rundt bygget ikke fungerer tilfredsstillende regnes avbøtende tiltak som nødvendig vedlikehold. Styret kan derfor normalt beslutte at det skal etableres moderne drenering iht dagens standard.

Har dere i styret fortsatt spørsmål om hvilke tiltak som kan besluttes av styret og hva som må vedtas i generalforsamling/årsmøte eller andre spørsmål om vedlikehold i boligselskapet? Ta kontakt med advokatene i TOBB på advokat@tobb.no.