Styrets ansvar i boligselskap

Styreansvaret 

Styrets viktigste oppgave er å sørge for forsvarlig forvaltning og vedlikehold av eiendommen. Denne oppgaven skal styret utføre i samsvar med det som følger av lov, vedtekter og vedtak fra generalforsamling og årsmøte.Dersom styret ikke utfører sine oppgaver i tråd med forventningene, vil det kunne inntre ansvar. I burettslagslova er styreansvaret regulert i § 12-1.

Bestemmelsen lyder:
«Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet.»

Altså kan styrets medlemmer bli ilagt erstatningsplikt dersom styrearbeidet er utført på en uaktsom måte, og dette har påført andre et økonomisk tap. Styreansvaret innebærer et personlig og økonomisk ansvar som styremedlemmene har overfor laget, øvrige eiere eller andre aktører som er i forbindelse med boligselskapet. Eierseksjonsloven har ikke en tilsvarende bestemmelse, men rettspraksis viser at styremedlemmer i eierseksjonssameier bedømmes etter samme målestokk.

Ansvar ved uaktsomhet

For at ansvar skal være aktuelt må styret ha gjort seg skyldig i en feil som de kan klandres for. Hvorvidt det er en feil tar utgangspunkt i styrets oppgaver.

Etter burettslagslova § 8-8 er oppgavene beskrevet slik:
«Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga.»  

Og i eierseksjonsloven § 57 heter det:
«Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.»

Eksempler på feil som kan lede til ansvar er at styret:

• Manglende vedlikehold: Styret ignorerer gjentatte varsler om vannlekkasje og skadene får utvikle seg.
• Uforsvarlig økonomiforvaltning: Større låneopptak eller utbetalinger uten samtykke fra generalforsamling/ årsmøte, og ikke sørge for tilstrekkelig likvididtet.
• Brudd på vedtekter: Styret tillater utbygging eller utleie i større grad enn vedtektene tillater, eller nekter utleie uten rettslig grunnlag.
• Mangelfull oppfølging av mislighold: Manglende innfordring av felleskostnader.
• Unødvendige rettstvister: Styret trekker boligselskapet inn i rettstvister uten tilfredsstillende rettslig grunnlag.
• Mangelfullt brannvern: Styret har ikke sikret frie rømningsveier, fungerende røykvarslere eller jevnlig kontroll av det elektriske anlegget.

Når blir feil til ansvar – hvor streng er aktsomhetsnormen? 

De fleste styremedlemmer i boligselskaper er gjerne selv beboer og kan ha lite styreerfaring fra før. En del styrer mangler medlemmer med kompetanse innen juss, regnskap eller forretningsdrift. Samtidig er godtgjørelsen for styrearbeidet beskjeden.

På denne bakgrunn har flere dommer vist til at kravet til aktsomhet for styremedlemmer i boligselskaper ikke er like streng som for styremedlemmer i aksjeselskaper. Det skal altså mer til for å komme i ansvar for styremedlemmer i boligselskaper.

Uansett kreves det at feilen som er begått bryter tydelig med de forventinger man kan stille til styrets behandling.

I en interessant dom fra Borgarting lagmannsrett gis følgende oppsummering:
For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie seg om et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av styremedlemmer i borettslag. At man i ettertid ser at ting kunne vært gjort annerledes og rimeligere, er ikke tilstrekkelig. På den annen side bør det ikke aksepteres så meget hvis styret utnytter sin posisjon til å tilgodese seg selv. 

Godt og samvittighetsfullt styrearbeid 

All erfaring viser at man kommer langt med godt og samvittighetsfullt styrearbeid. Det viktige er å skaffe seg nødvendig kunnskap og et godt faktisk grunnlag for styrets beslutninger. Søk råd hvis i tvil. Da skal det mye til for å havne i ansvar.