Hundehold i borettslag - styrets fallgruver

I den aktuelle saken flyttet andelseieren, hans samboer og hunden deres, inn i et borettslag hvor det ikke var tillatt med husdyr. Det fremgikk av ordensreglene at styret kunne gi godkjenning på spesielle vilkår.

I søknaden fra andelseieren ble det opplyst at hunden var veloppdratt, at den ikke laget støy og at de aldri tidligere hadde mottatt klager på hundens adferd. Det ble videre opplyst at hunden ga en følelse av trygghet som samboeren hadde behov for når andelseieren var bortreist. Det ble tilbudt legeattest for dette dersom styret anså det som nødvendig. Det fremgikk av søknaden at de ville sørge for at hundeholdet ikke skulle være til vesentlig ulempe for andre beboere, og at de kunne sørge for at hunden ikke oppholdt seg i fellesarealer.

Ved behandlingen av søknaden ble naboene kontaktet, og en av naboene i samme bygg protesterte mot hundeholdet som følge av allergi og redsel for hund. Søknaden ble etter dette avslått av styret.

Andelseieren klaget på avslaget og opplyste og dokumenterte flere gode grunner til at hunden burde få bli boende hos dem. Det ble blant annet opplyst at andelseieren hadde fått påvist PTSD og gikk til behandling for dette. Hunden var en viktig faktor for andelseierens psykiske helse. Det ble videre vist til at det var iverksatt tiltak for at hunden ikke skulle være til sjenanse, herunder at den ble behandlet med allergidempende midler, at de alltid hadde hunden i bånd utendørs og at den kun ble luftet utenfor borettslagets eiendom. Det ble også fremlagt dokumentasjon fra dyrlege på at hunden hadde et barnekjærlig lynne og at den aldri hadde vist aggressive tendenser. Andelseierne ba også om tilbakemelding på om det var andre tiltak de kunne iverksette for at hundeholdet ikke skulle være til ulempe for andre.

Styret oppretthold avslaget, men andelseier valgte å bli boende med hunden.

Styret anså hundeholdet som et vesentlig brudd på andelseiers plikter ovenfor borettslaget. Styret ga også advarsel om at andelseiers opptreden ovenfor styret ikke var forenelig med andelseiers plikt til å ikke plage andre andelseiere. Styret ga etter hvert et salgspålegg, og når det ikke ble etterkommet, ble det begjært tvangssalg av leiligheten. To år etter at andelseieren flyttet inn med hunden, endte saken i retten. Styret fikk verken medhold i tingretten eller lagmannsretten.

Lagmannsretten kom til at det var godt dokumentert at andelseier hadde gode grunnet til å ha hund, og at hans behov var langt sterkere enn hva det er for enhver annen hundeeier som har et nært forhold til sin hund.

Lagmannsretten vurderte videre at naboens allergiplager var svakt dokumentert. Selv om det ble lagt til grunn at hun var allergisk, var plagene ikke mer fremtredende enn at de kunne karakteriseres som beskjedne. Det ble lagt vekt på at hunden alltid ble båret eller leid ut verandadøren, som går ut på bakkeplan på motsatt side av inngangen, slik at hunden aldri var i felles inngang og trapp.

Når det gjaldt naboens redsel for hund ble det opplyst at hun fant det belastende å bo i samme hus som en hund. Det fremgikk av hennes vitneforklaring at det var viktig for henne da hun kjøpte leiligheten at hundehold ikke var tillatt. Lagmannsretten viste forståelse for at det å ha en hund i samme hus, kunne virke negativt på naboens ve og vel, slik at den opplevde trivselen og tryggheten ved å bo i leiligheten ble redusert.

Lagmannsretten kunne imidlertid ikke se at det var noen grunn til å frykte denne hunden konkret. Det ble lagt vekt på at naboen aldri hadde møtt hunden i fellesarealer på borettslagets eiendom. Det ble vist til at det var mindre sannsynlig at hun skulle møte hunden på borettslagets eiendom enn at hun uunngåelig møter hunder på gaten og i sosial omgang med andre.

Lagmannsretten viste til at det verken var opplyst eller anført at hunden objektivt sett var til sjenanse for beboerne i form av aggressive tendenser eller ved annen sjenerende atferd så som bjeffing, knurring eller gneldring. Lagmannsretten vurderte derfor at selv om naboens frykt var en ulempe, fremsto den som mindre rasjonell i den aktuelle situasjonen.

Lagmannsretten fant det etter dette ikke tvilsomt at andelseierens grunner for å ha hunden var mest tungtveiende, når hans behov ble holdt opp mot borettslagets og naboens behov.

Borettslaget fikk heller ikke medhold i at andelseierens adferd ga grunnlag for salg av leiligheten. Det ble lagt til grunn at det hadde oppstått en konfliktsituasjon i borettslaget. Retten kom frem til at styret i borettslaget hadde et medansvar for dette. Selv om det på et beboermøte hadde oppstått opphetede diskusjoner og uenigheter rettet mot styret og dets håndtering av saker, var det ikke grunnlag for å konkludere med at andelseieren hadde opptrådt trakasserende. Borettslagets øvrige påstander om andelseierens adferd ble av lagmannsretten vurdert å være løse påstander uten bevismessig forankring.

Lagmannsretten kom til at Borettslaget klart hadde opptrådt uaktsomt ved å gå til rettslige skritt med den informasjon og den dokumentasjon de hadde. Lagmannsretten skriver videre at «Borettslagets måte å håndtere saken på bygger ikke på en konstruktiv tilnærming med ønske om å få opplyst sakens fakta mest mulig. Det er for lagmannsretten ikke tvilsomt at borettslaget har opptrådt erstatningsbetingende», og tilkjente etter dette andelseieren erstatning for utgifter han hadde hatt til advokatbistand i de innledende fasene av saken. Borettslaget måtte også dekke andelseierens sakskostnader i både tingretten og lagmannsretten – totalt ca. kr 750 000,-.