Bruksrett og eiendomsrett verandaer

Svært mange boliger disponerer egen veranda, balkong eller terrasse i boligselskapet. På disse gjennomføres det gjerne diverse tiltak for skjerming mot sol og innsyn, og det trønderske klimaet gjør innglassing av utendørs oppholdsarealer til et populært alternativ. Men hvem har beslutningsmyndigheten ved slike tiltak? Hvem bærer ansvaret nå og for fremtiden? Dette skal vi se nærmere på, og for enkelhets skyld vil veranda/balkong/terrasse omtales i fellesskap som «veranda».

Hvem «eier» verandaen?

For å ta det første først: Ethvert utendørs areal er fellesareal, og fellesareal er det boligselskapet ved styret eller generalforsamling/årsmøte som har beslutningsmyndigheten over.

Klart avgrensede hager og verandaer er også pr definisjon fellesareal, men på grunn av sin beskaffenhet er det et areal som den aktuelle boligen dette ligger til har en eksklusiv bruksrett over. Denne eksklusive bruksretten innebærer at ingen andre beboere skal benytte seg av dette arealet, men beboeren med bruksrett kan utfolde seg relativt fritt. Ettersom det fortsatt er tale om et fellesareal hvor flatene utgjør en del av felles fasade og visuelt uttrykk, må bruksrettshaveren likevel tåle den begrensning i råderetten at alle inngrep i, og endringer av arealet krever godkjenning av boligselskapet. Dette rammer typisk etablering av varmepumper, markiser, solskjerming, fastbygde levegger, og ikke minst innglassing.Dette gjelder også for verandaer i et eierseksjonssameie som er seksjonert som tilleggsdel til seksjonen. Fasadene vil alltid være et felles anliggende.

Styret eller generalforsamling/årsmøte – hvem kan godkjenne hva?

En beboer med eksklusiv bruksrett kan altså ikke selv bestemme å sette opp markise, levegg eller innglassing uten å først søke boligselskapet om godkjenning. Om godkjenningen gis av styret eller generalforsamlingen/årsmøtet er et spørsmål om tiltaket kan beskrives som «vanlig» og nødvendig vedlikehold og forvaltning (som styret kan fatte beslutninger om), eller om det innebærer en «ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.»

Denne siste formuleringen finnes i borettslagsloven § 8-9 og eierseksjonsloven § 49, og beskriver tiltak som krever godkjenning fra generalforsamling/årsmøte med 2/3 flertall.

Når det gjelder tiltak på verandaer kan det noen ganger være vanskelig å vurdere om tiltaket ligger innenfor eller utenfor det som «etter forholdene» er «vanlig». Dette fordi det er et areal som den enkelte beboer har særlige interesser og rettigheter i, samtidig som det angår boligselskapets felles fasade og visuelle uttrykk.

Etablert praksis, vedtekter, vedtatte retningslinjer og vilkår kan ofte gi svar på hva styret alene kan godkjenne. Andre momenter styret kan vekte for å avgjøre hvem som kan gi godkjenning er

• Er det tale om en løst etablert innretning, eller innebærer tiltaket inngrep i fasaden?
• Hvis inngrep: Innebærer det bygningsteknisk risiko for skader eller økt vedlikeholdstiltak?
• Har tiltaket nevneverdig innvirkning på boligselskapets visuelle inntrykk?
• Kan tiltaket utgjøre en ulempe for andre?
• Er det kurant å tillate alle andre med lignende veranda å gjøre det samme, ut fra likebehandlingsprinsippet?

Mindre tiltak som fremstår som kurante å både gjennomføre og tilbakeføre uten å skade fasaden vil som regel ikke falle inn under bestemmelsen om 2/3 flertall. Varige innretninger som påvirker det visuelle vil derimot kunne utgjøre en fasadeendring som må godkjennes av flertallet.Merk at reglene for beslutningsmyndigheten kun blir aktuelle ved godkjenning av et tiltak. Styret kan alltid avslå en søknad, og eventuelt henvise søkeren til generalforsamlingen/årsmøtet.

Særlig om innglassing av verandaer

Innglassing av verandaer vil alltid kreve vedtak i generalforsamlingen/årsmøtet med 2/3 flertall. Dette regnes klart som et inngrep på utendørs areal som er av slik betydning for bygningsmassen at et kvalifisert flertall må gi sitt samtykke før det kan gjennomføres.

Vedtak i generalforsamlingen/årsmøtet

Saker om godkjenning kan fremmes av både den enkelte beboer og av styret. Av hensyn til å bevare et felles visuelt uttrykk, forskriftsmessige og fornuftige bygningstekniske løsninger samt likebehandling, kan det være fornuftig å be generalforsamling/årsmøte nedfelle felles retningslinjer og vilkår for boligselskapet under ett, fremfor å kun ta stilling til én konkret beboers eget forslag.

Hva et vedtak bør inneholde:

• En mal for teknisk utførelse som er kvalitetssikret av fagkyndige (f.eks. entreprenør/arkitekt),
• Hvem som skal ha ansvar for evt. offentlige godkjenninger,
• Hvem som skal bære praktisk og økonomisk risiko for tiltaket, både utførelsen og evt. etterfølgende skader, herunder følgeskader utover egen veranda/boenhet,
• Om ansvaret skal gjelde også etterfølgende eiere av boligen,
• Søknadsplikt til styret med krav til hva søknaden skal inneholde,
• Angivelse av hvilken fullmakt som delegeres til styret til å godkjenne og evt. avslå søknader på vegne av boligselskapet,
• At retningslinjer og fordeling av vedlikeholdsplikt skal tas inn i vedtektene,
• Innglassing i strid med vedtatte retningslinjer gir boligselskapet rett til å kreve retting, og evt. tilbakeføring dersom retting ikke er hensiktsmessig.

Det er særlig viktig å ta stilling til hvem som skal bære vedlikeholdsansvaret for tiltaket og eventuelle reparasjoner og følgeskader. Dersom beboere tillates å etablere/montere innretninger i fasaden uten at det sies noe om hvem som har ansvaret for dette, vil lovens normalordning kunne føre til at dette ansvaret blir liggende på boligselskapet. Dette fordi boligselskapet i utgangspunktet har vedlikeholdsansvaret for bygningens konstruksjon og fasader.

Har styret fortsatt spørsmål om dette temaet? Ta kontakt med oss i TOBB på advokat@tobb.no for nærmere råd og veiledning for deres konkrete boligselskap.