iTOBB nr 3 • Oktober 2016 - Tekst og foto: Anne Lise Aakervik

Vedlikehold er et evigvarende tema for boligselskapenes styrer. Selv i nybygde boligselskap bør dette være på agendaen. Forfallet begynner fra første dag – og tiden jobber mot og ikke med bygningsmassen.

 

Store deler av porteføljen til TOBB er boligselskap som er bygd mellom 1960/70-tallet. Det betyr at de for lengst bør ha gjennomgått rehabilitering på grunn av levetiden på materialer og generell slitasje.

Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvaliteten til en bygning eller bygningsdel på et fastsatt nivå. Skillet mellom drift og vedlikehold kan være uklart, men drift omfatter som regel de aktivitetene som må utføres for at bygningen skal fungere i det daglige. Det kan for eksempel være renhold, ettersyn av tekniske installasjoner og kontroll av bygningsdeler.

Det er vanlig å skille mellom:

  • løpende vedlikehold (skyldes akutt skade eller opprette uforutsette skader pga. byggefeil, hærverk e.l.)
  • periodisk vedlikehold (arbeid som forventes å være nødvendig for å hindre forfall pga. slitasje, eks. overflatebehandling)
  • skadeforebyggende vedlikehold; vannsjekk, el-sjekk, o.l.
  • utskifting.


Dette er det lurt å ha oversikt over for et styre. Gjennom en tilstandsrapport og vedlikeholdsplan kan styret ha kontroll og planlegge i henhold til oppsatt plan. Ved å koble planene til budsjett vil man også få forslag på hvordan dette håndteres gjennom husleie og lån de nærmeste 10 - 20 årene. Vi snakker om Plussplan.

Hvem har ansvar for hva?
Boligselskapet er ansvarlig for vedlikehold av felles bygninger og areal så lenge plikten ikke er lagt direkte på andelseier eller seksjonseier. Disse er på sin side ansvarlig for vedlikehold av egen bolig og tilhørende rom som kjellerboder. Det betyr at reparasjoner eller utskifting av tak, bjelkelag/bærende konstruksjoner, samt dører og vinduer er noe boligselskapet har ansvar for. Uteområdene er også en naturlig del av dette ansvaret. Et ansvarlig styre må derfor sørge for at vedlikeholdet følges opp året rundt.

Bevar HMS
Det daglige vedlikeholdet er noe vaktmestrene tar tak i, og dette styres gjerne gjennom et system som kalles Bevar HMS. Planene som legges i dette systemet sørger for at alle interne kontroller av bygget og uteområder blir tatt til riktig tid. Ved å følge det som blir anbefalt sørger styret for at ansatte har ordnede arbeidsforhold og jobber innenfor trygge rammer, og man kan føle seg trygg på at boligselskapet til enhver tid følger lover og regler. 

 

Ønsker du å vite mer om Plussplan?
Kontakt Svein Andre Skiri, sas@tobb.no. 

Ønsker du å vite mer om Bevar HMS?
Kontakt Egil Lyngen, eil@tobb.no.

 
Rate Terrasser har fin utsikt, men den begrenser ikke forfallet. Til våren skal blokkene males og terrassebordene skiftes.