Styrets ansvar
iTOBB nr 3 • Oktober 2016 - Tekst: Ida Haukland

Ethvert styre er kjent med at boligselskapet – representert ved nettopp styret – har et vedlikeholdsansvar for bygningsmassen. Dette innebærer ikke bare teknisk vedlikehold, men også å hindre og forebygge at det oppstår materiell og personell skade - eller fare for dette - samt annet periodisk arbeid.


Det er imidlertid ikke alltid like enkelt å vite hvor grensen mellom beboerens og boligselskapet – altså styrets - ansvar egentlig går fra sak til sak, og som i jusens verden for øvrig vil svaret ofte avhenge av de konkrete omstendighetene.

Hovedrammene for styrets vedlikeholdsansvar finnes i boligselskapets vedtekter og husordensregler. For borettslag og boligaksjelag – og strengt tatt også for eierseksjonssameier - vil ordlyden i borettslagsloven sine bestemmelser om vedlikeholdsansvar gi videre god veiledning.

Kort oppsummert har styret ansvaret for alt utenfor de indre rammene av den enkeltes boenhet, både innendørs og utendørs. Unntak fra denne grensedragningen gjøres når det er snakk om vedlikehold av felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom leilighetene og/eller er bygget inn i bærende konstruksjoner. Ved slike tilfeller er det altså styret – og ikke beboeren – som har vedlikeholdsansvaret, og grunnen til dette er bl.a. at ansvaret for innretninger og deler av bygningen som tilhører – og berører – fellesskapet ikke bør tilligge den enkelte.

Nødvendig vedlikehold
Når vi snakker om styrets vedlikeholdsansvar er det viktig samtidig å holde et øye på hvilke tiltak som styret kan gjennomføre uten at det må behandles av generalforsamlingen og sameiermøtet, altså deres vedtakskompetanse. I den forbindelse er det slik at styret ikke bare kan, men plikter å gjennomføre såkalt nødvendig vedlikehold av bygningsmassen. Dette er det i utgangspunktet ikke nødvendig med godkjenning fra generalforsamlingen/sameiermøtet på. Større tiltak som derimot bærer preg av å først og fremst kun være hensiktsmessig, eller går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, vil som regel forutsette fellesskapets tilslutning.   

Hva er så nødvendig vedlikehold? Det må understrekes at styret alltid må foreta en konkret vurdering i forhold til dette, men det handler om å holde bygningsmassen i «vanlig god stand». Den opprinnelige standard er utgangspunktet, men så må det tas hensyn til dagens tilsvarende standard og behov. Typisk visuelle forhold slik som at bygningsdeler begynner å bære preg av tidens tann vil som regel representere et nødvendig vedlikehold, og det samme gjelder bygningsdeler som ikke lengre klarer å oppfylle sin funksjon (f.eks. gamle ett-lags vinduer, fornyelse av rør- og el-opplegg og offentlige pålegg mht pipeløp etc).

I tillegg bør det nevnes at styret kan ha et praktisk ansvar for utbedring samtidig som beboeren har det økonomiske ansvaret. Dette vil typisk gjelde de tilfeller hvor skaden ligger innenfor beboerens ansvar, men går ut over felles bygningsmasse slik at det ikke er tilrådelig å overlate selve utbedringen til beboeren. F.eks. ved skader på takterrasser og andre ytre flater.  Videre er det viktig å være oppmerksom på at vedlikeholdsansvaret også omfatter alle utendørs arealer og evt de installasjoner som finnes der. F.eks. må lekeplasser kontrolleres og vedlikeholdes, og internveier må være farbare og trygge (f.eks. ved å strø når det er glatt).

Avslutningsvis må det nevnes at det ikke bare er det nødvendige vedlikeholdet som ligger innenfor styrets vedtakskompetanse. Generelt må en tidsmessig modernisering av felles bygningsmasse og installasjoner for å bevare - og også høyne - bolignivået i takt med tidens krav ligge innenfor de vedlikeholdstiltak som styret på egen hånd kan gjennomføre.

Brann- og el-sikkerhet
Styrets vedlikeholdsansvar omfatter som nevnt også å forebygge og hindre at det oppstår skader eller fare for dette. Dette medfører bl.a. et ansvar for at boligselskapet etterlever brann- og el-forskriftene.

Dette innebærer ikke bare å se til at fellesarealene er tilstrekkelig utstyrt med manuelt brannslukningsapparat og brannvarslere, men det følger også et ansvar for å påse at samtlige leiligheter er utstyrt med dette og at beboerne har informasjon om hvordan de skal vedlikeholde dette. Etter internkontrollforskriften har styret videre ansvar for å sørge for at det utarbeides og gjennomføres internkontrollrutiner av elektrisk anlegg, og alt dette kan styret innhente rådgivning om fra TOBB.

Styrets plikt til å gjennomføre vedlikehold kan innebære at dersom styret unnlater å iverksette/etterleve dette kan det i ytterste konsekvens bli ansvarlig for et evt økonomisk tap som følger av unnlatelsen. Det skal imidlertid mye til før det kan hevdes at styrets vedlikeholdsplikt er «forfalt», men budskapet er at dere må være deres ansvar bevisst.