iTOBB nr 3 • Oktober 2016 - Tekst og foto: Anne Lise Aakervik

 

Plussplan gir styret et verktøy for å planlegge store vedlikeholdsoppgaver som trenger seg på etter et visst antall år og som kommer i tillegg til løpende og periodisk vedlikehold. Planen er spesielt utarbeidet med tanke på å dekke de utfordringene et boligselskap står overfor når  det gjelder rehabilitering og  vedlikehold.


–    Vi ser at godt vedlikehold kan være med å utsette store prosjekt med noen år, og det trenger ikke bli så omfattende. Men alle materialer har sin levetid avhengig av hvor de står og hvor mye fukt og påkjenning de har vært utsatt for. På et eller annet tidspunkt må utvendige materialer skiftes, tak rehabiliteres og vinduer skiftes. Hus som er bygd for 20 - 30 år siden hadde andre byggetekniske krav å følge enn dagens. Det setter gjerne et ekstra press på rehabiliteringen, sier Asgeir Sandnes, seniorrådgiver i TOBB.

Nødvendig
I følge vedlikeholdsingeniør i Teknisk forvaltning, Svein-Andre Skiri, er det absolutt nødvendig å ha et verktøy for å planlegge. Dette gjelder fra boligselskapets første år. Fokus på vedlikehold og oppgradering bør legges inn i budsjett og planer fra første stund. Det er heller ikke vanskelig å skaffe seg en Plussplan i følge Skiri.  

–    Vi sender en fagperson fra TOBB som utfører en tilstands- analyse av boligselskapet. Det vil gi styret en nå-status på bygningsmassen. I tillegg utarbeides det en vedlikeholdsplan med anbefalte tiltak for ca. 10 år fremover. Vi legger alltid med et dokumentarkiv hvor all historikk, bilder, tegninger, rapporter m.m. er lagret digitalt og blir dermed lett tilgjengelig. Et slikt arkiv gir en god erfaringsoverføring til neste styre, da alt er samlet på én plass.

Det er opp til styret om de vil følge planene eller ikke, men vi anbefaler selvsagt at de gjør det.

Flere behov dekkes
– Det vi ofte avdekker gjennom Plussplan er at boligselskapet kan spare en del penger ved å slå sammen en del av prosjektene som må utføres innenfor  en gitt periode, sier Skiri. For eksempel kan man ta både bordkledning og vinduer når man først setter opp et stillas, selv om vinduene strengt tatt ikke trengs å skiftes før om et par år. Å sette opp stillas er kostbart, så hvis lagene velger å utføre prosjektene samtidig, kan de spare både penger og arbeid.

– Vi har uansett gjennomgang med styret og reviderer planen i forhold til hvordan styret selv ser for seg det planlagte vedlikeholdet. Det viktigste er at vi setter fokus på å holde bygnings- massen ved like, sier Skiri.

TOBB gir også bistand når et boligselskap har gjort vedtak om å gjennomføre rehabilitering  eller større vedlikeholdsprosjekt. – Vi kan bistå med å lage anbudspapirer og være styrets forlengede arm inn mot entreprenør som prosjektleder for styret, sier Skiri.

 


Viktig og nyttig dokument


Større forutsigbarhet og økonomisk kontroll er to hovedfaktorer som bidrar til å gjøre Plussplan til et veldig godt verktøy for styrene i boligselskap.


Styret i Borettslaget Husby Terrasser har nettopp hatt en gjennomgang sammen med Svein-André Skiri i TOBB og fått presentert en Plussplan tilpasset borettslagets bygningsmasse. Og de har kommet frem til at dette gir dem både kontroll og forutsigbarhet på bygningene og økonomien.
–    Vi er godt fornøyde, sier styreleder Kjetil Skaufel.  Et viktig moment for å gjennomføre dette er et ønske om større forutsigbarhet. Vi har en stor bygningsmasse som krever en god del arbeid, og det er vanskelig for styremedlemmer uten fagkompetanse å bedømme tilstand og riktig tiltaksstart på noe sånt. Her vil en Plussplan gi oss oversikt og deretter kan vi planlegge langsiktig og forutsigbart med hensyn til økonomi og kostnader.  

– Hvordan kan en slik plan bidra til at dere blir et bedre borettslag?
– Planen er fortsatt fersk, men dette virker veldig lovende. Vi har store forventninger og håper at forutsigbarheten blir bedre. Vi kan blant annet gi bedre informasjon til beboerne om de ulike tiltakene som må gjennomføres og når, slik slipper de «sjokket» og en plutselig husleieøkning. Den gir en god oversikt over kostnader for kommende og det neste 10-året. Da kan kostnadene fordeles og husleiekostnadene holdes stabile. En god plan vil også gi oss muligheter til å være i forkant med vedlikehold som igjen gjør at man kan unngå utskiftinger, eller utsette tiltak noen år.

Skaufel tror også at en Plussplan som gjør styrearbeidet lettere kan være et argument som gjør det lettere å få folk til å ta styreverv. Husby Terrasser inneholder 166 leiligheter. De første husene ble bygd ca. 1973.