Tekst: advokat Ida Haukland
Et viktig og ofte omdiskutert tema, er hvilke flertallskrav som gjelder for å vedta et tiltak. Lovens bestemmelser er ikke alltid like enkle å forstå, og en vanlig misforståelse er at alle tiltak som medfører kostnader ut over 5 % av felleskostnadene må vedtas av årsmøte/generalforsamling med 2/3 flertall.
Faktum er at 5%-regelen kun kommer til anvendelse der det aktuelle tiltaket «går ut over vanlig forvaltning». Dette betyr at både styret og generalforsamlingen/årsmøtet eksempelvis kan vedta kostbare vedlikeholdsprosjekter (ut over 5 %), med ordinært flertall, all den tid tiltakene er nødvendige. Nødvendige vedlikeholdsarbeider er alltid å anse for vanlig forvaltning.
Vi skal nedenfor se nærmere på hvilke tilfeller 5%-regelen faktisk omfatter.
Hva sier loven?
For borettslag finner vi den aktuelle bestemmelsen i borettslagsloven (brl) § 8-9 nr. 6:
Det kreves 2/3 flertall i generalforsamling for «tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.»
Vilkår for anvendelse av 5%-regelen er altså at det er tale om:
1.
Tilltak ellers,
og at det er
2.
tiltak ut over vanlig forvaltning,
og at det fører med seg en
3.
total kostnad på mer enn 5 % av lagets årlige felleskostnader
For eierseksjonssameier finnes tilsvarende bestemmelse i eierseksjonsloven (esl) § 50, hvor det står at for «tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som (…) fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.»
Vilkår for anvendelse er altså at det er tale om:
1.
Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser
og er et
2.
tiltak ut over vanlig forvaltning
og at det fører med seg en
3.
total kostnad på mer enn 5 % av lagets årlige felleskostnader
Alle de tre vilkårene må være oppfylt for at 5%-regelen kommer til anvendelse.
Hva betyr disse vilkårene?
«Tiltak ellers» - brl 8-9
Det første og antagelig viktigste punktet i brl § 8-9 nr. 6 er at regelen omfatter de tiltak som ikke omfattes av brl § 8-9 nr 1 -5. Med andre ord; det er kun når tiltaket ikke passer inn under nr 1-5 at vi skal vurdere om tiltaket faller inn under nr 6. Dette gjelder altså normalt tiltak som ikke er nødvendige av hensyn til bygningsmassen eller annet, f.eks. etablering av tennisbane og svømmebasseng.
Det er etter dette relativt sjeldent at nr 6 kommer til anvendelse. Bygningstekniske forbedringer faller eksempelvis normalt inn under bestemmelsens nr 1.
«Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser» – esl § 50
På samme måte som for «tiltak ellers», vil et nøkkelord her være at det handler om «bomiljø», og ikke bygningskvalitet. Vedlikehold av bygningsmasse, nødvendig oppgradering av ventilasjon o.l. må vurderes under esl § 49, og faller altså utenfor § 50.
I forarbeidene står følgende:
«Bestemmelsens virkeområde er fellestiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- og bruksinteresse. Opparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering og overnattingsrom for seksjonseierens gjester vil være typiske eksempler på slike bomiljøtiltak.»
«Ut over vanlig forvaltning» - brl 8-9 og esl § 50
Dersom det er klart at tiltaket ikke faller inn under brl § 8-9 nr 1-5 eller esl § 49, så er neste vilkår for bruk av 5 %-regelen at tiltaket ligger utenfor vanlig forvaltning. Hva som ligger innenfor og utenfor vanlig forvaltning er et stort tema. Enkelt forklart kan man si at alminnelige og/eller nødvendige tiltak normalt er vanlig forvaltning. 5 %-regelen rammer altså normalt kun tiltak av mer ekstraordinær karakter.
«Total kostnad på mer enn 5 % av de årlige felleskostnader» - brl 8-9 og esl § 50
Det tredje og siste vilkåret er at tiltakets totale kostnadsramme – fra begynnelse til slutt uavhengig av om det gjennomføres over flere regnskapsår – overstiger 5 % av de totale felleskostnadene til laget i løpet av det foregående regnskapsåret. Dette inkluderer kapitalkostnader og driftskostnader. Rammen på 5 % gjelder det enkelte tiltak, og slik at styret uten samtykke kan gjennomføre flere ulike tiltak som ligger under denne grensen, selv om de til sammen fører med seg ansvar på mer enn fem prosent av årlige felleskostnader. Forutsetningen må imidlertid være at det virkelig dreier seg om tiltak av ulik karakter – ikke et prosjekt som deles opp for å gå klar av 5 %-regelen.
Som oversikten viser er det altså kun unntaksvis at et tiltak rammes av 5 %-regelen. I all hovedsak er det tiltak av mer ekstraordinær karakter som er aktuelle, eksempelvis etablering av et kostbart parkanlegg eller kunstnerisk utsmykking av fellesarealer.
Vi avslutter med et par tilbakevendende påstander om 5 %-regelen:
Påstand 1:
Styret kan uansett ikke fatte vedtak med kostnadsramme over 5 % av felleskostnadene.
Svar: Feil. Styret har etter loven myndighet til å fatte vedtak i alle saker som det ikke følger av lov eller vedtekt at ligger til andre organ (f.eks. generalforsamling/årsmøte). Kostnadsrammen er mao ikke styrende for styrets beslutningsmyndighet. Det er tiltakets art som bestemmer hvem som kan beslutte det, mens prisen blir et sideordnet spørsmål.
Påstand 2:
Styret har frie tøyler til å fatte ethvert vedtak så lenge kostnadsrammen er under 5 % av felleskostnadene.
Svar: Dette er også feil. Slik besvart over; det er tiltakets art og ikke kostnadsramme som avgjør beslutningsmyndigheten. Et tiltak som etter sin art f.eks. går ut over vanlig forvaltning, vil etter hovedreglene kreve generalforsamlingen/årsmøtets samtykke, selv om prislappen skulle være under 5 % av de årlige felleskostnader.