iTOBB nr 3 • Oktober 2017 - Tekst: Erlend Barlaup

 

Stortinget vedtok 29. mai 2017 innføring av ny eierseksjonslov. Her har vi oppsummert de viktigste endringene fra et styreperspektiv.

Det som opprinnelig var ment som en revisjon av eierseksjonsloven av 1997, endte opp med å bli en helt ny lov. Lovgiver startet med blanke ark, har restrukturert loven og utvidet antall paragrafer fra 48 til 68. La det likevel være sagt først som sist: Den nye loven medfører ingen revolusjon for eierseksjonssameiet som boform. De som har lært seg å bruke eierseksjonsloven av 1997, vil finne at mye er som før, men ofte i en ny struktur og med oppdatert språk. En del viktige endringer er det likevel.

Eierseksjonsloven har både offentligrettslige og privatrettslige sider. Den offentligrettslige delen regulerer blant annet seksjoneringen av eiendommen og er i første rekke viktig for utbyggere og kommunen.

De interne forholdene i sameiet – den privatrettslige siden – er den klart viktigste for styrets arbeid. Under har vi derfor fokusert på endringene i denne delen av loven.      

Fordeling av vedlikeholdsansvaret
Den kanskje viktigste nyheten i loven sett fra et praktisk styreperspektiv, er ingen nyvinning i egentlig forstand. Eierseksjonsloven av 1997 angir at den enkelte sameier har ansvar for vedlikehold av bruksenheten, mens sameiet har ansvar for fellesarealene. Nærmere veiledning for hvor grensen mellom den enkelte sameier og sameiets vedlikeholdsansvar gir loven ikke. Etter vårt syn var dette en unnlatelsessynd som har skapt unødvendig konflikt og grensene har derfor måttet trekkes opp i rettspraksis, i juridisk teori og på mang et styre- og sameiermøte.

I ny lov er det gitt utfyllende bestemmelser som fordeler ansvaret mellom seksjonseier og sameiet i §§ 32 og 33. Disse nedfeller i hovedsak den praksis som har utviklet seg under 1997-loven, med unntak av en viktig endring: Seksjonseier – og sameiet - får et skjerpet ansvar for skader som følger av feil eller manglende vedlikehold. Uansett tror vi de nye bestemmelsene vil være til stor hjelp i praktisk styrearbeid.

Særlige bomiljøtiltak
Flertallskravet for vedtak om særlige bomiljøtiltak er innskjerpet. Nytt er at særlige bomiljøtiltak som medfører et samlet økonomisk ansvar for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp (kr 46 817), bare kan gjennomføres med uttrykkelig samtykke fra disse seksjonseierne. Regelen aktualiserer skillet mellom særlige bomiljøtiltak og andre typer påkostninger (der det gjelder andre krav til flertall).

Typiske eksempler på særlige bomiljøtak er opparbeidelse av overnattingsrom for gjester og smørebod for ski. Men grensene mot andre endringer av bebyggelsen og vanlig forvaltning og vedlikehold er ikke alltid like lette å trekke.    

HC-plasser
Det skal vedtektsfestes en bytteordning som medfører at HC-plasser skal gjøres tilgjengelige for den med behov gitt at bruker har en annen plass å bytte bort.

Lading el-biler
En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Midlertidig enerett
Etter 1997-loven kan det i vedtektene gis midlertidig enerett for en seksjonseier til bruk av bestemte deler av fellesarealene. Midlertidig enerett har i praksis vært brukt til å fordele blant annet parkeringsplasser, boder og hageareal.

I ny lov er det tatt inn en konkret tidsramme slik at midlertidige eneretter ikke kan gjelde for mer enn 30 år. I kombinerte sameier – sameier med både bolig- og næringsseksjoner – gis det derimot på visse vilkår anledning til å etablere evigvarende eneretter.   

Lovfestet panterett
Sameiets lovfestede panterett øker fra 1 til 2 grunnbeløp (kr 187 268).

Korttidsutleie (Airbnb) og hyblifisering
Temaet korttidsutleie og hyblifisering fikk stor oppmerksomhet i lovarbeidet og særlig på Stortinget. Likevel ble det ingen lovregulering i denne omgang. Siste ord er imidlertid ikke sagt og det er sendt en anmodning til Regjeringen om å vurdere ny regulering.

Vi har her tatt for oss det vi anser som de i praksis viktigste endringene i ny eierseksjonslov. Vi understreker likevel at den nye loven inneholder mange endringer som ikke er nevnt her. Særlig er det verdt å merke seg at loven endrer en del innarbeidede termer. For eksempel er «sameiermøte» blitt til «årsmøte».

Ny lov trer i kraft 1. januar 2018, med unntak for § 9. Ta gjerne kontakt ved spørsmål knyttet til ny lov - advokat@tobb.no.