iTOBB nr 3 • Oktober 2017 - Tekst og foto: Anne Lise Aakervik

 

Rør er noe man vanligvis ikke tenker så mye på. Vann- og avløpsrørene ligger der i bakken, i veggene og gulvet. Og gjør jobben – år ut og år inn. Men så blir rør et tema på styremøtet.

–    Hva har skjedd når rør blir en sak på styremøtet, Inge Solem?
–    Da kan det være at beboerne opplever dårlig trykk på vannet, de kan oppleve at det er tilbakeslag og avløpsrørene ikke fungerer som de skal. Det kan være lukt og der det er mange gamle bad i boligselskapet opplever man gjerne at de er utette, sier Inge Solem i TOBB.

–    Hva bør styret gjøre da?
–    Når avløpsrørene blir en sak på styremøtet kan det være lurt å få en befaring. Tette rør, sprukne rør, utette bad og gamle rør betyr at noe må gjøres. I noen sammenhenger kan det være nok å spyle opp rørene hvis de er tette på grunn av fett og annet avfall, sier Inge Solem.  Men det er også vanlig at man må gjøre en større jobb, enten rørfornying eller rett og slett skifte rør. Rørfornying uten å måtte åpne opp er nok den metoden vi har brukt mest av her i Trondheim.  

 

Utskifting av rør krever at badet bygges på nytt.

Geir Helstedt, prosjektleder i Skien Boligbyggelag med visningsbadene som bygges i kjelleren til boligselskapet.

Inge Solem og Einar Bruland, prosjektledere i TOBB, bistår med utredning og befaring i forbindelse med rørfornyelse eller skifte.  

Det blir mye støv og skitt når rørene skiftes. Det krever at arbeidsfolkene er nøye med å samle støv og ha det ryddig rundt seg.

 

 

FAKTA

I Trondheim er det 800 km vannrør som går på kryss og tvers. I tillegg kommer 1 234 km avløpsrør.

 

Tilstand og behov
Det er to måter å fornye rør på, uten å måtte skifte de ut. Det kalles for reline.

1.    Man maler alle rørene innvendig med polyesterplast, noe som skaper en hinne på innsiden av røret.

2.    Man blåser inn en epoxymettet strømpe i røret, denne herdes til et «nytt» rør inne i det gamle.

I begge tilfellene må rørene rengjøres og stakes opp først. I tillegg må man inn med kamera og vannspyling for å se om det er noen lekkasjer både før og etter. Enten man velger den ene eller andre metoden blir diameteren på røret mindre, men eier får et bedre rørsystem enn det gamle og jobben gjøres uten at man må skifte ut bad etc.

Historisk er det disse metodene som brukes ved rørfornying. Men det finnes også en tredje løsning, som er full rørutskifting i boligselskapet. Og skal man først ta avløpsrørene kan det være lurt å skifte vannrøret også. Det betyr at badet må rives og bygges opp på nytt igjen.

–    Dette er selvsagt en større og dyrere prosess, men som i noen tilfeller kan lønne seg, sier Inge Solem.

Utredning
Derfor er det ekstremt viktig med en totalvurdering når man skal gå i gang med en slik prosess, uansett hvilken løsning man kommer frem til. Da sjekkes alder på borettslag og rørsystem samt tilstanden på rørene med hensyn til gjengroing, hull, og forskyvninger. Et annet moment er at når vanntilførselsrøret blir gammelt nok, bør det også skiftes. Det kan gjøres i sammenheng med en rørutskifting, da vann og avløp ofte ligger i samme sjakt.

–    I slike tilfeller bruker vi Sintef-metoden. Der vurderes vann og avløp sammen og man sjekker tetthet på våtrom i tillegg. Bygninger fra 1950/60-tallet med originale bad eller mindre rehabiliteringer bør antageligvis bytte ut vannrøret i tillegg, sier Solem. Vann- og avløpsrør fra den tiden har som regel en leve- tid på 40 - 50 år.

–    En av fordelene med denne metoden, i tillegg til nye rør, er at boligselskapet har kontroll på alle våtrommene og vet at de er laget etter byggeforskriften, og i et langtidsperspektiv betyr det mye at man har en ny generasjon av bad og rør.

Look to Skien

Nå ser TOBB og Inge til Skien. Der har bytte av rør, og dermed bad, blitt tilnærmet standard. Selvsagt hvis tilstanden tilsier det.
Geir Helstedt er prosjektleder i Skien boligbyggelag.

–    Hovedgrunnen til at vi gjennomfører full rørutskifting er levetid på rørene. Materialene som ble brukt frem til 80-tallet holder ikke for evig. Vi et rådgivende organ for styrene og vil gjennom befaringer og målinger kunne anbefale hva som er best å gjøre for akkurat dette boligselskapet, sier Helstedt, som minner om at styret har en vedlikeholdsplikt som også inkluderer rør som avløp og vann i bærende konstruksjoner.

Mange av boligselskapene som foretar rørutskifting ble bygd etter krigen og ligger i den rimelige enden på prisskalaen. Det betyr at det er høy utskifting og hard bruk, og stor slitasje på blant annet bad. Når man velger å skrifte rørene må også badet rives, siden rørene ligger i veggene. Dette er et stort og omfattende tiltak som berører alle beboerne i mange uker der de ikke har tilgang til bad eller toalett i sin egen leilighet.

–    Hvordan klarer dere å gjennomføre et slikt prosjekt så smertefritt som mulig?
–    Det er viktig å ha en tidsplan som er stram og som gjennomføres slik den er satt opp. Det krever kunnskap og serviceinnstilling fra fagfolkene, sier Helstedt. Derfor er det avgjørende at vi har de riktige folkene inne på slike prosjekter. Men det er klart; åtte uker uten bad er lenge, og hele tiden går det arbeidsfolk ut og inn av leilighetene din. Så man kan godt si at det er ganske kaotisk.

I Skien har de fast prosess ved slike oppgaver. De bygger felles bad og toalett i kjelleren til boligselskapet som folk kan bruke. Men mange velger å bo på hytta, hos familie eller de reiser på ferie. Dette er gjerne en prosess som har vært på gang i to år slik at det er mulig å planlegge dette. I tillegg bygges det en utstilling av baderomsinteriør, fliser etc. slik at det er mulig å velge hvilken standard og utstyr du vil ha på badet. Slik blir det effektivt for de som skal gjøre jobben.

Ekstra kostnad

Det man må vite og diskutere er at det kommer en stor ekstrakostnad ved å bytte vannrør, fordi man må rive badet og vanntilførselsrøret til hver leilighet må skiftes ut. Siden dette ikke er noe man bestemmer over natta er det viktig at styret er på saken hele tiden. Slike tiltak krever 2/3 flertall på generalforsamlingen. Dette blir selvsagt en dyr sak for boligselskapet. Samtidig vil dårlige rør kunne skape stor skade om det skjer noe.

–    Vi ser at boligselskapene bruker opp til to år på beslutningen. Da får også beboerne tid til å forberede seg, og folk som kjøper seg inn underveis får informasjon om situasjonen slik at de ikke rehabiliterer badet før avgjørelsen er tatt, sier Helstedt.

–    Denne måten å gjøre det på er selvsagt mye dyrere, men av og til er det heller ingen vei uten om. Og for de som gjør det må motivasjonen være at alle har nye bad og rør. Det er en stor fordel for framtidige kjøpere og det gir også uttelling i forhold til forsikring. Men det er jo hver andelseier som må betale. Og boligselskapet griper også inn i vedlikeholdsplikten til hver andelseier. Så dette må være en viktig generalforsamlingssak, fastslår Inge Solem.

–    Når et borettslag begynner å tenke på rørfornyelse, er vi raskt ute med å informere og sjekke, sier Einar Bruland, prosjektleder i TOBB.  Vi kan ikke utelukke verken den ene eller andre metoden i utgangspunktet. Selv om det i et langtidsperspektiv ikke er tvil om hva som er best. Vi vet at det i alle fall må være et hundretalls boligselskap i TOBB som er moden for dette. Vi legger uansett frem de tre metodene med utgangspunkt i funnene vi har gjort på eiendommen. Slik kan vi anbefale riktig metode.