Dom om felleskostnader i eierseksjonssameier

Sameiet hadde fremsatt krav mot næringsseksjonen om at utgifter til vann og avløp for en periode på ca fire år skulle fordeles etter forbruk, og ikke etter sameiebrøken som var normalordningen for fordeling av felleskostnader i sameiet. Sameiet fikk ikke medhold.

Bakgrunnen for kravet fra sameiet var at næringsseksjonen i den aktuelle perioden hadde vært utleid til et renseri, som brukte ekstraordinært mye vann. Sameiebrøken for næringsseksjonen var 6,54%, mens det reelle forbruket til næringsseksjonen var målt til inntil 30 % av sameiets totale forbruk. Forskjellen på hva næringsseksjonen betalte etter brøk, og hva næringsseksjonen faktisk brukte av vann/avløp i den aktuelle perioden, utgjorde totalt kr. 248.937, -.

På denne bakgrunn mente sameiet at unntaksregelen i eierseksjonsloven § 29 (1), siste setning, måtte komme til anvendelse: "Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk."

Med særlige grunner i denne sammenhengen forstås at ikke enhver felles kostnad som eierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av kan kreves fordelt på annen måte enn etter hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Det må dreie seg om en betydelig kostnad som gjør det klart rimelig å fravike hovedregelen.

Lagmannsrettens kom under dissens (2 mot 1) til at det i denne saken ikke forelå særlige grunner for å fravike hovedregelen om at kostnadene skulle fordeles etter brøk. Retten viste blant annet til at næringsseksjonen også var med på å betale for betydelige kostnader som næringsseksjonen ikke hadde nytte av.

Dommen understreker at unntaksregelen om fordeling etter forbruk/nytte er snever. Lagmannsretten viste blant annet til "Heisdommen" fra 2013, hvor Høyesterett bestemte at 3 blokker som ikke hadde heis, måtte være med på å betale kostnader til heis i de 4 øvrige blokkene i sameiet som hadde heis. Høyesterett påpekte i denne dommen at det skal mye til for at unntaksregelen om fordeling etter nytte/forbruk kommer til anvendelse og at den først og fremst er aktuell for nye tiltak/kostnader.

De nevnte dommene gjelder eierseksjonssameier, men vurderingene har overføringsverdi til borettslag, da borettslagsloven har en tilsvarende bestemmelse om avvik fra fordelingsnøkkel for felleskostnader, jf. brl. § 5-19 (1).